La hipoteca consiste en un tipo de préstamo bancario que se solicita para costear la compra de un inmueble, en caso de que este sea una vivienda el banco generalmente concede como capital el 80% del valor resultante de la tasación de dicho inmueble. La garantía de la devolución del préstamo consiste en la propia vivienda, es decir, si usted no cumple con el pago del préstamo hipotecario la entidad bancaria podrá solicitar el embargo de la vivienda mediante procedimiento judicial y posteriormente ponerla en venta en subasta pública. Si el monto de la venta no cubre la deuda hipotecaria, la entidad bancaria puede proceder al embargo y ejecución del resto de sus bienes patrimoniales.
Hay un grupo de términos que son comúnmente empleados durante la tramitación del préstamo hipotecario:

• Cuantía: monto máximo del préstamo hipotecario.
• Plazo: Tiempo de duración del préstamo.
• Periodicidad: Regularidad con que se hacen los pagos.
• Cuota: Cantidad que se paga periódicamente.
• Tipo de Interés: Puede ser de alguno de estos tres tipos:
• Fijo: La cuota a pagar es fija durante el tiempo que dure el crédito, por lo que no se podrá beneficiar de las bajadas de los tipos de interés en el mercado.
• Variable: La cuota a pagar varía con cierta periodicidad en función de algún indicador escogido.
• Mixto: Es una combinación de los dos tipos antes mencionados. Un porcentaje del interés se mantiene fijo y el resto variable.

Siempre se formaliza la hipoteca mediante escritura pública otorgada ante notario y se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. Para ello se deben pagar los impuestos correspondientes. Si el inmueble a comprar consiste en una vivienda es común que se otorguen ante el notario las escrituras de compraventa y de formalización del préstamo hipotecario. El beneficiario de la hipoteca y el propietario o titular registral del inmueble deben ser la misma persona.
Es posible solicitar una segunda hipoteca sobre la vivienda sin haber cancelado la anterior. En tal caso, antes de concederla, la entidad bancaria se asegurará que, ante el incumplimiento del pago de la primera hipoteca, la subasta del inmueble cubra el pago de la hipoteca actual y de la anterior (o anteriores, en caso que sean más de una).
Puede ocurrir que cuando se compre una nueva vivienda, sobre ella pese una hipoteca. En tal caso usted puede hacer una novación (renegociar las condiciones de crédito con la entidad bancaria), mantener las mismas condiciones del anterior propietario o hacer una subrogación (cambiar de entidad bancaria). La novación y la subrogación están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Existen un grupo de gastos en los que se incurre normalmente durante el proceso de obtención de un préstamo hipotecario:

• Gastos de la tasación de la vivienda.
• En caso de una vivienda de segunda mano, la nota simple del Registro de la Propiedad.
• La entidad bancaria cobra generalmente por la emisión de la oferta vinculante de préstamo hipotecario.
• La comisión de apertura de la hipoteca. Hay entidades que no la cobran.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
• Gastos de Notaría y Registro.
• Los bancos generalmente exigen un seguro contra incendios (normalmente se abona a la firma de la escritura).
• Los bancos sugieren que se contrate un seguro de vida (no es obligatorio).
• Gastos de gestión (son voluntarios y consisten en la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por un gestor designado por la entidad financiera).

La entidad bancaria debe justificar todos estos gastos mediante las facturas correspondientes.
Cuando se solicita el préstamo hipotecario, la entidad bancaria pide que se le presenten documentos que certifiquen su nivel de solvencia. Si decide conceder el préstamo le emitirá una oferta vinculante que recoge las condiciones del mismo. Esta oferta, al ser vinculante para el banco, no le obliga a usted a aceptarla pero si obliga al banco a cumplir con todas las condiciones en ella plasmadas. El plazo de validez de la oferta no será en ningún caso menor de 10 días.
Dicha oferta debe contener, al menos, el monto del capital a prestar, el plazo de amortización, los intereses, comisiones y gastos que deberá asumir. Si se acepta la oferta, la escritura del préstamo se formalizará en escritura pública y el notario comprobará que las condiciones financieras de la oferta vinculante y la del documento contractual sean las mismas.
La formalización de la escritura pública se hace ante notario que generalmente elige la entidad financiera (esta elección no es obligatoria y usted podrá negociar otra cosa). Usted puede revisar el proyecto de escritura pública en el notario 3 días antes de su firma.
En la firma deben estar presentes todas las partes involucradas y el notario se asegurará que las mismas tengan un conocimiento total de lo que están firmando. La entidad financiera conservará el original de la escritura y usted recibirá una copia simple notarial.
Es importante que durante todo este proceso usted cuente con la asesoría de un abogado.

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